Виникає запитання – яке відношення має власник квартири до власності БКЖБ? Багато мешканців над цим ніколи і не замислювалися, мовляв, ми чесно придбали (приватизували, успадкували) цю квартиру і маємо державний акт на право власності, а чий будинок – не знаємо. Може, міської ради, комунального господарства чи держави. Головне, аби вчасно вивозили сміття і не протікав дах…
Саме тут і є найбільша проблема проведеної приватизації житлового фонду. Людям ніхто й ніколи не пояснював, що одночасно із приватизацією своїх квартир вони стали співвласниками будинку як цілісного майнового комплексу. Саме через незнання пересічні українці довірили управління своїм майном різним організаціям. Останні заробляють на цьому непогані гроші. Але головна проблема в тому, що багатоквартирні будинки як цілісні комплекси ніде не реєструються і ніхто не має правовстановчого документу на них. Тому загальнодержавною є проблема подвійної, а то й потрійної власності на одні й ті ж самі об'єкти нерухомого майна. Щоби краще зрозуміти ситуацію, звернімося до офіційних документів.
"Власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою" – читаємо у 10-й статті Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду".
Офіційне тлумачення цієї норми закону давав Конституційний Суд України 2004 та 2011 років. Згідно з цим тлумаченням, незалежно від підстав набуття права власності на квартиру (приватизація, купівля, успадкування, дарування, обмін і т.д.) одночасно з ним виникає право співвласності на весь будинок. До того ж, жодних додаткових дій для цього робити не потрібно (оформлювати окремий акт на право власності, створювати товариство співвласників чи вступати в нього).
"Власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку", – читаємо у Цивільному кодексі України (ст. 382).
Отже, багатоквартирний будинок як цілісний майновий комплекс є спільним майном власників квартир та нежитлових приміщень цього будинку, але аж ніяк не власністю держави, територіальної громади чи ЖЕКу.
У статті 358 Цивільного кодексу України сказано, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Це означає, що лише власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирних будинках мають право колективно управляти своєю власністю, в тому числі визначати виконавця послуг з управління будинком, з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, інших комунальних послуг, а також визначати порядок використання та розпорядження майном загального користування. На жаль, більшість співвласників багатоквартирних будинків в Україні ніколи колективно не обирала для себе виконавців житлово-комунальних послуг.
маємо ситуацію, коли більшість ЖЕКів, які обслуговують багатоквартирні будинки в Україні, буквально привласнили собі без будь-яких прав колективне майно і нав'язують "комунальні" послуги за завищеними цінами.
Але… У статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" сказано, що обов'язок утримувати майно в належному стані покладається саме на власника майна: "Утримання приватизованих квартир (будинків) здійснюється за рахунок коштів їх власників". Про це йдеться і статті 360 Цивільного кодексу України: "Співвласник відповідно до своєї частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний брати участь у витратах на управління, утримання та збереження спільного майна, у сплаті податків, зборів (обов'язкових платежів), а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільним майном".
На жаль, жителі багатоквартирних будинків вважають, що фінансувати і проводити капітальні ремонти опорних конструкцій будинку, інженерних мереж повинні ЖЕКи, адже більшість будинків перебувають на їхньому балансоутриманні.
То ж хто такий "балансоутримувач" і які його функції? Визначення цього терміну знаходимо у статті 1 закону "Про житлово-комунальні послуги": "Балансоутримувач будинку, споруди, житлового комплексу або комплексу будинків і споруд – власник або юридична особа, яка за договором з власником утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом".
Можна припустити, що багато співвласників багатоквартирних будинків в Україні ніколи колективно не ухвалювали рішень про передачу на "балансоутримання" свого будинку якомусь ЖЕКу, і не підписували жодних договорів.
"Багатоквартирний житловий будинок… є співвласністю власників квартир та нежитлових приміщень, що в свою чергу виключає можливість його перебування у власності держави та територіальних громад.
… ані держава, ані територіальна громада, ані ЖЕКи не можуть бути "балансоутримувачами", якщо вони не є одноосібними власниками та/або не мають договору з іншими співвласниками та/або колективного рішення всіх співвласників багатоквартирного будинку щодо укладення договору про утримання будинку "на балансі".
Таким чином, за виключенням ОСББ легітимних балансоутримувачів багатоквартирних будинків, які підпадали б під визначення пункту 1 статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" фактично бути не може" – йдеться у постанові Київського апеляційного господарського суду від 06.03.2012р., яка була залишена без змін постановою Вищого господарського суду України 10.05.2012р.
Дана ситуація комічна і драматична водночас: мільйони громадян України, що мешкають у десятках тисяч багатоквартирних будинків, вважають, що утримувати ці будинки в належному стані зобов'язані ЖЕКи. У свою чергу ЖЕКи не можуть і не будуть це робити, оскільки вони не є ні власниками, ні законними балансоутримувачами таких будинків!
ми часто чуємо повідомлення на кшталт "впав балкон", "обвалився під'їзд", "люди проживають у будинку в аварійному стані і постійно ризикують життям і здоров'ям" тощо. Не секрет, що запас міцності більшості багатоповерхівок та інженерних мереж практично вичерпано. А ще за одне-два десятиліття ми можемо стати свідками повного колапсу житлово-комунального господарства. Вихід з цієї непростої с итуації лише один: громадяни повинні стати справжніми власниками свого майна. А для цього потрібно внести деякі зміни до чинного законодавства та провести активну просвітницьку роботу серед населення щодо захисту майнових прав.
Про це повідомили в прес-службі Тернопільської обласної організації ВО "Свобода"
Автор: головний редактор УкрЗахідІнформ
.
Попередня новина: В Житомирській області ...
Наступна новина: В Закарпатській області ...
Зачем заказывать печать визиток у профессионалов?
Найти честного адвоката в Киеве: основы и советы
Що цікавого в iPhone 16?
Переваги охоронної компанії в Києві